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10.01.2015 00:00 Alter: 4 yrs
Von: Christoph Scharf

Verkauf von Schrottimmobilien als Betrug?

BGH stärkt Rechtsposition der übervorteilten Käufer


Eine aktuelle Entscheidung des BGH vom 08.10.14 - 1 StR 359/13 hat grundlegende Bedeutung für die Frage der Betrugsstrafbarkeit in Fällen des Verkaufs von "Schrottimmobilien". Bislang wurde das Problem vornehmlich zivilrechtlich abgehandelt:   In der Regel nicht mit Eigenkapital ausgestattete Personen wurden überredet Immobilien zu kaufen, mit der Behauptung man könne durch Steuerersparnis und Mieteinnahmen ohne zusätzliche finanzielle Belastung einen Wert schaffen. Zur Kundengewinnung und Vermarktung der Wohnungen wird oft ein weit verzweigtes Vertriebsnetz genutzt. Häufig werden sogar Kunden angegangen die sich in einer schwierigen finanziellen Lage befinden, weil sie bereits anderweitige Konsumentenratenkredite zu tilgen hatten. Diesen wird eingeredet man könne die Raten senken mit der Aufnahme eines Neudarlehens. Lebensversicherungen wurden aufgelöst, Unfall- und Erwerbsunfähigkeitsversicherungen gekündigt. Über Rückerstattungen aus der Darlehenssumme (Kick-Back-Zahlungen) würde sogar Bargeld winken. Bis dem Erwerber nach dem Kauf die Augen aufgingen, waren die Vermittler oft verschwunden oder vermögenslos. In der Regel ist die finanzierende Bank und der Verkäufer der Wohnung personenverschieden, so dass jedenfalls die Durchsetzung von Rückabwicklungsansprüchen auf zivilrechtlicher Basis schwierig und auf jeden Fall kostenintensiv ist, den Hintergrund des Systems aufzudecken häufig fast nicht möglich.   Strafrechtliche Ermittlungsverfahren der Geschädigten wurden in der Regel eingestellt, weil die bloße Täuschung über den Wert der Immobilie den Tatbestand des Betrugs nicht erfüllen würde. Denn der BGH ging bislang davon aus, dass es bei der Bestimmung des Schadens nicht auf den objektiven Verkehrswert, sondern auf den zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis ankommen würde. Jetzt hat der BGH in seiner aktuellen Entscheidung in derartigen Fällen einen Schaden bejaht, der in der Differenz zwischen dem objektiven Verkehrswert der Eigentumswohnung und dem von den Erwerbern gezahlten Kaufpreis bestehe, allerdings nur, wenn der Kunde in Kenntnis der wahren Tatsachen den jeweiligen Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte.   Diese Entscheidung erleichtert für die Betroffenen durchaus die Rechtsverfolgung: Der so betrogene Erwerber einer minderwertigen Immobilie kann sich mit einer Strafanzeige an die Staatsanwaltschaft wenden, die ein Ermittlungsverfahren einleiten und den Sachverhalt aufklären wird, ohne wie bisher das Ermittlungsverfahren gar nicht zu eröffnen, weil der überhöhte Preis noch kein Schaden und die bloße Entscheidungsfreiheit des Erwerbers noch kein schützenswertes Gut sei. Im Licht der aktuellen Rechtsprechung wird aber jetzt wohl durch die Staatsanwaltschaft von Amts wegen wegen der Praktiken dieser Verkäufer, Vermittler und an derartigen Geschäften beteiligten Banken eine objektive Prüfung unterzogen und auch entsprechende Unterlagen beschlagnahmt. Je nach dem Ergebnis ist dann die Rechtsverfolgung durch diese staatsanwaltschaftliche Vorarbeit wesentlich erleichtert und eröffnen sich realistische Chancen, die Rückabwicklung eines solchen Vertrages zu erreichen.   Ob allein das Verschweigen einer bei diesen Geschäften üblichen Innenprovision von 20 bis 25% des erzielten Kaufpreises bereits den Betrugstatbestand erfüllt, hat der BGH offen gelassen. Würde auch dies noch von der Rechtsprechung bejaht, würden derartige Geschäfte im Strukurvertrieb deutlich Einhalt geboten werden, schon weil kein Käufer in Kenntnis einer 25%igen Provision eine solche Immobilie erwerben würde. Er würde erkennen, dass der Preis um mind. 25% überhöht ist.   Rechtsanwalt Christoph Scharf   Quelle: Der Neue Tag; Rubrik: Recht im Alltag