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18.06.2016 00:00 Alter: 2 yrs
Von: Christoph Scharf

Bundesgerichtshof begrenzt das Zurückbehaltungsrecht der Miete bei Mängeln

Einschränkungen der Rechte führt zur unklaren Rechtslage - Kündigung durch Vermieter vermeiden


Dem Mieter steht bei Sach- und Rechtsmängeln das Recht zu, eine geminderte Miete zu zahlen. Die Miete darf so lange gemindert werden, bis der Mangel durch den Vermieter endgültig beseitigt ist, wobei die Minderung verhältnismäßig sein muss. 
Um Druck auf den Vermieter ausüben zu können, steht dem Mieter daneben auch ein Zurückbehaltungsrecht zu. Nach der bisherigen Rechtsprechung der Amts- und Landgerichte durfte der Mieter bei den monatlichen Mietzinszahlungen den drei- bis fünffachen Minderungsbetrag zusätzlich zurückhalten, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu veranlassen. Nach vollständiger Beseitigung der Mängel muss der zurückbehaltene Teil der Miete an den Vermieter nachgezahlt werden; die geminderte Miete ist für den Vermieter verloren.
Nach der bisherigen Rechtsprechung konnte der Mieter beispielsweise die Miete um 10 % mindern, sofern dies verhältnismäßig war, und das vierfache des Minderungsbetrages zurückbehalten, also 40 %. Diese Rechte standen dem Mieter bislang ohne zeitliche oder höhenmäßige Obergrenze zu, solange der Mangel bestand.
In seiner Entscheidung vom 17.06.2015, Az. VIII ZR 19/14, hat der BGH nun die Rechte des Mieters eingeschränkt. Er ist der Auffassung, dass es grundsätzlich verfehlt sei, das Zurückbehaltungsrecht des Wohnraummieters ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mängelbeseitigungskosten zu bemessen. Das Zurückbehaltungsrecht dürfe redlicherweise nur solange ausgeübt werden, als es überhaupt noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mängelbeseitigung anzuhalten. Der insgesamt zurückbehaltene Betrag muss in einer „angemessenen Relation" zur Bedeutung des Mangels stehen, sodass nach Auffassung des BGH das Zurückbehaltungsrecht betragsmäßig begrenzt ist. 
Klare Vorgabe, auf welche Höhe das Zurückbehaltungsrecht betragsmäßig begrenzt ist, fehlen in der Entscheidung des BGH, weshalb die Entscheidung aus Sicht der Mieter unbefriedigend ist. Mit einem weiteren Beschluss vom 27.10.2015, Az. VIII ZR 288/14, hat der BGH nochmals ausdrücklich an seiner Entscheidung festgehalten und dargelegt, dass das Leistungsverweigerungsrecht sowohl zeitlich als auch betragsmäßig begrenzt ist. Erneut erfolgt hingegen keine Stellungnahme durch den BGH, was er unter einer „angemessenen Relation" versteht.
Für den Mieter bedeutet dies, dass in Zukunft Vorsicht geboten ist und das Zurückbehaltungsrecht sehr zurückhaltend ausgeübt werden muss. Bei Überschreitung der einbehaltenen Miete über die zeitliche und betragsmäßige Begrenzung hinaus, kann dem Mieter eine fristlose Kündigung durch den Vermieter drohen. 
Die Beschränkung des Leistungsverweigerungsrechts stellt den Wohnraummieter jedoch nicht rechtslos. Er kann unbeschadet der Minderung beispielsweise auch unmittelbar auf Beseitigung der Mängel klagen, im Falle des Verzuges des Vermieters Schadensersatz geltend machen sowie in geeigneten Fällen von der Befugnis Gebrauch machen, die Mängel selbst zu beseitigen und Ersatz der Aufwendung zu verlangen. Außerdem hat der Mieter im Fall des bestehenden Selbstbeseitigungsrechts einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses gegen den Vermieter in Höhe der zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten, mit dem er auch gegen die Miete aufrechnen kann. Ferner kommt auch eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB (gegebenenfalls in Kombination mit der Geltendmachung des Kündigungsfolgeschadens) in Betracht, was durch den BGH in seinen Entscheidungsgründen ausdrücklich hervorgehoben worden ist.
Es empfiehlt sich daher aktiv auf Beseitigung der Mängel vorzugehen und so seine Rechte gegenüber dem Vermieter durchzusetzen, anstatt wegen unverhältnismäßigem Einbehalt der Miete einen Verlust der Wohnung durch eine vermieterseitige Kündigung zu riskieren.   Rechtsanwalt Christoph Scharf   Quelle: Der Neue Tag vom 18./19.06.2016; Rubrik: Recht im Alltag