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17.06.2017 00:00 Alter: 1 year
Von: Rechtsanwalt Christoph Scharf

Mietzinszahlung: Der „dritte Tag"

Der BGH stärkt erneut die Rechte der Mieter bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzug Eigenbedarf kontra Mietergesundheit


Erneut sorgen zwei BGH-Entscheidungen für Aufsehen:
Mit einer Entscheidung vom 05.10.2016 (Az. VIII ZR 222/15) legt der BGH einen jahrelangen Streit um die Pünktlichkeit der Mietzahlung bei:
§ 556 b Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Mieter die Mieter monatlich im Voraus zu entrichten hat. Kommt er mit zwei aufeinanderfolgenden Mietzahlungen in Verzug steht dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung zu. Dies bedeutet, dass gerade bei „unbliebsamen" Mietern die Vermieterseite geradezu darauf „lauern" kann, ob die zweite aufeinanderfolgende Mietzinszahlung nicht rechtzeitig eingeht - um dann sofort durch fristlose Kündigung diesen Mieter loszuwerden.
Unzählige Formularwohnraummietverträge enthalten eine Regelung, wonach spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats die Miete an den Vermieter zu zahlen ist. In zahllosen Formularverträgen, auch denen der Haus- und Grundbesitzervereine ist vereinbart, dass für die Rechtzeitigkeit der Zahlung es nicht auf die Absendung, sondern die „Ankunft" des Geldes beim Vermieter ankommt.
Mit seiner oben genannten Entscheidung hat der BGH derartige Klauseln für unwirksam erklärt, da sie zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen würde. Der Gesetzeswortlaut würde nur regeln, dass die Miete bis zum 3. Werktag  eines Monats „zu entrichten" ist. Dies bedeutet nach der Auffassung des BGH, es würde ausreichen, dass der Mieter innerhalb der ersten drei Werktage eines Monats die Überweisung an den Vermieter veranlasst bei entsprechender Deckung des Kontos. Der Samstag zählt hierbei nicht als Werktag. Auf den Zahlungseingang, so der BGH, komme es im Ergebnis nicht an. Dieser könne deshalb durchaus außerhalb der ersten drei Werktage des Monats liegen. 
Mit dieser Entscheidung hat der BGH Klarheit in einer lang umstrittenen Frage geschaffen, dass der Mieter nur für die Leistungshandlung und nicht für den Leistungserfolg verantwortlich ist. Im Ergebnis reicht es daher in Zukunft, wenn der Mieter spätestens am dritten Werktag des Monats den Überweisungsauftrag seiner Bank erteilt.
Nicht übertragbar ist diese Bewertung jedoch auf Mietverträge über Geschäftsräumen. Bei dieser ist nach wie vor eine Vereinbarung, dass es für die Pünktlichkeit auf den Geldeingang beim Vermieter ankommt, zulässig. 
In einer weiteren Entscheidung (Az. VIII ZR 270/15) fordert der BGH - zugunsten des Mieters - eine stärkere Berücksichtigung der Interessen des Mieters bei einer Eigenbedarfskündigung. Er verlangt, dass sich die Instanzgerichte inhaltlich mit der existentiellen Beibehaltens einer angestammten Wohnung für den Mieter auseinanderzusetzen haben, wenn dieser sich gegenüber dem Eigenbedarf auf Härtegründe, wie z. B. schwere gesundheitliche Nachteile, beruft. Diese Nachteile dürfen nicht als wahr unterstellt und im Ergebnis unberücksichtigt bleiben. Wegen Art und Ausmaß haben die Gerichte bei fehlender eigener Sachkunde notfalls einen medizinischen Sachverständigen zum Schweregrad der zu erwartenden Gesundheitsbeeinträchtigung bei einer Kündigung hinzuzuziehen. 
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass der BGH weiterhin das Wohl und die Rechte der Mieter fest  im Blick hat und die Gerichte anhält Einwendungen der Mieter und deren Rechte ernst zu nehmen, wobei der BGH, ähnlich wie bei den Schönheitsreparaturen, mit einem Handstreich eine Klausel aus Millionen von Einheitsmietverträgen - rückwirkend - außer Kraft setzt.   Rechtsanwalt Christoph Scharf
  Quelle: Der Neue Tag vom 17./18.06.2017; Rubrik: Recht im Alltag