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Der Vermieter ist berechtigt bei der Begründung eines Mietverhältnisses eine Sicherheit zu verlangen, die auf das 3-fache des monatlichen Mietzinses begrenzt ist. Die Kaution soll dem Vermieter ermöglichen, im Falle des Auszuges des Mieters eventuelle Schäden oder auch Mietrückstände abzudecken. Die Kaution ist "insolvenzsicher" von dem restlichen Vermögen des Vermieters anzulegen. Hierdurch soll zugunsten des Mieters das Geld geschützt werden. Unzulässig ist es, wenn der Vermieter eine Kaution im laufenden Mietverhältnis verwertet. Dies hat der BGH jüngst in einer Entscheidung vom 07.05.14, Az. VIII ZR 234/13 festgestellt. Nach der Entscheidung des BGH ist die Verwertung während des laufenden Mietverhältnisses selbst dann unzulässig, wenn der Vermieter und Mieter eine entsprechende Vereinbarung geschlossen haben (beispielsweise als Zusatz zum Mietvertrag), dass sich der Vermieter bereits während des Mietverhältnisses an der Kaution bedienen darf. Erst nach Beendigung des Mietverhältnisses darf sich der Vermieter also aus der Kaution befriedigen. Dies gilt für etwaige Schäden, die der Mieter während der Mietzeit verursacht hat, für offenen Mietzins oder auch für offene Betriebskostenabrechnungen. Der Mieter ist jedoch nicht berechtigt, am Ende der Mietzeit seine Kaution "abzuwohnen", indem er am Ende des Mietverhältnisses keine Miete mehr zahlt, weil er vermutet, der Vermieter würde die Kaution nicht zurückzahlen. Irrtümlich wird auf Mieterseite oftmals angenommen, die Kaution sei bereits bei Rückgabe der Wohnung zurückzuzahlen. Tatsächlich hat der Vermieter zunächst vor Auszahlung der Kaution das Recht die Mietsache auf "versteckte Schäden" zu überprüfen. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters erst 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache fällig wird und eingefordert werden kann. In Einzelfällen, z.B. bei erst später zu erstellenden Betriebskostenabrechnungen, kann die Kaution auch noch bis zu einem Jahr einbehalten werden. Zur Vermeidung von Unstimmigkeiten bei der Frage, ob die Mietsache von dem Mieter während der Besitzzeit beschädigt wurde oder ob ein Schaden schon bei Einzug vorhanden war, wird häufig ein Wohnungsübergabeprotokoll bei Einzug und bei Auszug gefertigt. Sowohl auf Mieter, als auch auf Vermieterseite ist hier aber äußerste Vorsicht geboten. Der rechtliche Charakter eines Wohnungsübergabeprotokolls ist nicht eindeutig geklärt. Die Rechtsprechung geht jedoch überwiegend davon aus, dass es sich insoweit um ein "negatives Schuldanerkenntnis" handelt. Dies bedeutet, dass Schäden die nicht im Wohnungsübergabeprotokoll aufgenommen sind, nicht beanstandet werden. Wurden Schäden zu Beginn des Mietverhältnisses in dem Übergabeprotokoll nicht vermerkt, wird zugunsten des Vermieters davon ausgegangen, dass diese zu Beginn des Mietverhältnisses nicht vorhanden waren. Fehlt es an der Aufnahme von Beschädigungen im Übergabeprotokoll am Ende des Mietverhältnisses, wird zugunsten des Mieters angenommen, dass es keine Beanstandungen durch den Vermieter gegeben hat. Ausgenommen sind selbstverständlich sog. "versteckte Mängel". Ob der Vermieter eine Kaution zu Recht oder zu Unrecht einbehalten hat, klärt sich daher zumeist erst in einem Rechtsstreit zwischen den Vertragsparteien. Eine Sicherheit vor einer Auseinandersetzung nach Ablauf des Mietverhältnisses erbringt die Mietkaution folglich nicht. Im Ergebnis ist die Kaution eher als "Liquiditätsnachweis" zu Beginn des Mietverhältnisses zu betrachten und als Schutz davor, dass der Vermieter nach Mietende sämtliche etwaige Schäden oder Mietausfälle wegen Zahlungsunfähigkeit des Mieters selbst trägt. Rechtsanwalt Scharf Quelle: Der Neue Tag vom 14.06.14; Rubrik: Recht im Alltag
Die Mietkaution als Sicherheit?
Für welche Ansprüche die Kaution wirklich Sicherheit bringt
Der Vermieter ist berechtigt bei der Begründung eines Mietverhältnisses eine Sicherheit zu verlangen, die auf das 3-fache des monatlichen Mietzinses begrenzt ist. Die Kaution soll dem Vermieter ermöglichen, im Falle des Auszuges des Mieters eventuelle Schäden oder auch Mietrückstände abzudecken. Die Kaution ist "insolvenzsicher" von dem restlichen Vermögen des Vermieters anzulegen. Hierdurch soll zugunsten des Mieters das Geld geschützt werden. Unzulässig ist es, wenn der Vermieter eine Kaution im laufenden Mietverhältnis verwertet. Dies hat der BGH jüngst in einer Entscheidung vom 07.05.14, Az. VIII ZR 234/13 festgestellt. Nach der Entscheidung des BGH ist die Verwertung während des laufenden Mietverhältnisses selbst dann unzulässig, wenn der Vermieter und Mieter eine entsprechende Vereinbarung geschlossen haben (beispielsweise als Zusatz zum Mietvertrag), dass sich der Vermieter bereits während des Mietverhältnisses an der Kaution bedienen darf. Erst nach Beendigung des Mietverhältnisses darf sich der Vermieter also aus der Kaution befriedigen. Dies gilt für etwaige Schäden, die der Mieter während der Mietzeit verursacht hat, für offenen Mietzins oder auch für offene Betriebskostenabrechnungen. Der Mieter ist jedoch nicht berechtigt, am Ende der Mietzeit seine Kaution "abzuwohnen", indem er am Ende des Mietverhältnisses keine Miete mehr zahlt, weil er vermutet, der Vermieter würde die Kaution nicht zurückzahlen. Irrtümlich wird auf Mieterseite oftmals angenommen, die Kaution sei bereits bei Rückgabe der Wohnung zurückzuzahlen. Tatsächlich hat der Vermieter zunächst vor Auszahlung der Kaution das Recht die Mietsache auf "versteckte Schäden" zu überprüfen. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters erst 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache fällig wird und eingefordert werden kann. In Einzelfällen, z.B. bei erst später zu erstellenden Betriebskostenabrechnungen, kann die Kaution auch noch bis zu einem Jahr einbehalten werden. Zur Vermeidung von Unstimmigkeiten bei der Frage, ob die Mietsache von dem Mieter während der Besitzzeit beschädigt wurde oder ob ein Schaden schon bei Einzug vorhanden war, wird häufig ein Wohnungsübergabeprotokoll bei Einzug und bei Auszug gefertigt. Sowohl auf Mieter, als auch auf Vermieterseite ist hier aber äußerste Vorsicht geboten. Der rechtliche Charakter eines Wohnungsübergabeprotokolls ist nicht eindeutig geklärt. Die Rechtsprechung geht jedoch überwiegend davon aus, dass es sich insoweit um ein "negatives Schuldanerkenntnis" handelt. Dies bedeutet, dass Schäden die nicht im Wohnungsübergabeprotokoll aufgenommen sind, nicht beanstandet werden. Wurden Schäden zu Beginn des Mietverhältnisses in dem Übergabeprotokoll nicht vermerkt, wird zugunsten des Vermieters davon ausgegangen, dass diese zu Beginn des Mietverhältnisses nicht vorhanden waren. Fehlt es an der Aufnahme von Beschädigungen im Übergabeprotokoll am Ende des Mietverhältnisses, wird zugunsten des Mieters angenommen, dass es keine Beanstandungen durch den Vermieter gegeben hat. Ausgenommen sind selbstverständlich sog. "versteckte Mängel". Ob der Vermieter eine Kaution zu Recht oder zu Unrecht einbehalten hat, klärt sich daher zumeist erst in einem Rechtsstreit zwischen den Vertragsparteien. Eine Sicherheit vor einer Auseinandersetzung nach Ablauf des Mietverhältnisses erbringt die Mietkaution folglich nicht. Im Ergebnis ist die Kaution eher als "Liquiditätsnachweis" zu Beginn des Mietverhältnisses zu betrachten und als Schutz davor, dass der Vermieter nach Mietende sämtliche etwaige Schäden oder Mietausfälle wegen Zahlungsunfähigkeit des Mieters selbst trägt. Rechtsanwalt Scharf Quelle: Der Neue Tag vom 14.06.14; Rubrik: Recht im Alltag