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< Arzt erwischt den falschen Fuß
Erforderlich für eine Kündigung durch den Vermieter ist, anders als bei Mietern, das Vorliegen eines besonderen Kündigungsgrundes, wie beispielsweise der Kündigungsgrund wegen "Eigenbedarfs". Wegen Eigenbedarfs darf der Vermieter kündigen, wenn er den Entschluss gefasst hat, ihm gehörenden Wohnraum selbst zu nutzen oder durch einen eng gezogenen Kreis bestimmter Dritter nutzen zu lassen. Ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam oder unwirksam ist, wird seit Jahrzehnten weitestgehend von der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts bestimmt. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist danach nur dann wirksam, wenn der Kündigungsgrund darin so klar bezeichnet ist, dass er von anderen Gründen unterschieden werden kann. Dies erfordert nach den Vorgaben des BGH die namentliche Angabe der Bedarfsperson und die Darlegung von deren Erlangungsinteresse. Vor eine große Hürde stellt die Gerichte die Beurteilung, ob eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist, also ob das Erlangungsinteresse des Vermieters gewichtiger ist als das Bestandsinteresse des Mieters. Dieser den Gerichten zugebilligte Beurteilungsspielraum führte oftmals zu unterschiedlichen Ergebnissen in der Rechtsprechung durch die Tatrichter. In einer aktuellen Entscheidung des BGH vom 04.03.15, Az. VIII ZR 166/14 wird ausdrücklich für die Instanzgerichte unter Verweis auf die ständige Rechtsprechung des Verfassungsgerichts die Prüfungsgrenze konkretisiert. Danach haben die Gerichte grds. zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind nicht berechtigt, ihre eigenen Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen. Es lassen sich auch keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf "Rechtsmissbrauch" zu überprüfen, der nicht schon bei dem überhöhten, sondern erst bei einem weit überhöhten Wohnbedarf anzunehmen ist. In einem Rechtsstreit auf Räumung, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter auf einen zwischenzeitlich eingetretenen Wegfall des Eigenbedarfs hinzuweisen. Kommt der Vermieter seiner Hinweispflicht auf den Wegfall des Eigenbedarfs nicht nach, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig. Diese Schadensersatzpflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs nur vortäuscht, um sich eines unliebsamen Mieters zu entledigen. Der Vermieter schuldet in diesen Fällen dem Mieter dann den Ersatz des gesamten Schadens. Dazu gehören z.B. die Kosten des Umzugs, Anzeigenkosten, Maklerkosten sowie selbst der "Differenzmietschaden" (Mietkosten der neuen vergleichbaren Wohnung sind höher als bei der alten Wohnung). Insoweit ist für den Vermieter äußerste Vorsicht geboten. Bei vorgetäuschten Eigenbedarf besteht nicht nur die Schadensersatzpflicht gegenüber dem Mieter. Der Vermieter macht sich darüber hinaus wegen Betrug strafbar! Rechtsanwalt Christoph Scharf Quelle: Der Neue Tag vom 13.06.15; Rubrik: Recht im Alltag
Größte Vorsicht bei Kündigung wegen Eigenbedarfs erforderlich!
Erforderlich für eine Kündigung durch den Vermieter ist, anders als bei Mietern, das Vorliegen eines besonderen Kündigungsgrundes, wie beispielsweise der Kündigungsgrund wegen "Eigenbedarfs". Wegen Eigenbedarfs darf der Vermieter kündigen, wenn er den Entschluss gefasst hat, ihm gehörenden Wohnraum selbst zu nutzen oder durch einen eng gezogenen Kreis bestimmter Dritter nutzen zu lassen. Ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam oder unwirksam ist, wird seit Jahrzehnten weitestgehend von der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts bestimmt. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist danach nur dann wirksam, wenn der Kündigungsgrund darin so klar bezeichnet ist, dass er von anderen Gründen unterschieden werden kann. Dies erfordert nach den Vorgaben des BGH die namentliche Angabe der Bedarfsperson und die Darlegung von deren Erlangungsinteresse. Vor eine große Hürde stellt die Gerichte die Beurteilung, ob eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist, also ob das Erlangungsinteresse des Vermieters gewichtiger ist als das Bestandsinteresse des Mieters. Dieser den Gerichten zugebilligte Beurteilungsspielraum führte oftmals zu unterschiedlichen Ergebnissen in der Rechtsprechung durch die Tatrichter. In einer aktuellen Entscheidung des BGH vom 04.03.15, Az. VIII ZR 166/14 wird ausdrücklich für die Instanzgerichte unter Verweis auf die ständige Rechtsprechung des Verfassungsgerichts die Prüfungsgrenze konkretisiert. Danach haben die Gerichte grds. zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind nicht berechtigt, ihre eigenen Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen. Es lassen sich auch keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf "Rechtsmissbrauch" zu überprüfen, der nicht schon bei dem überhöhten, sondern erst bei einem weit überhöhten Wohnbedarf anzunehmen ist. In einem Rechtsstreit auf Räumung, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter auf einen zwischenzeitlich eingetretenen Wegfall des Eigenbedarfs hinzuweisen. Kommt der Vermieter seiner Hinweispflicht auf den Wegfall des Eigenbedarfs nicht nach, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig. Diese Schadensersatzpflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs nur vortäuscht, um sich eines unliebsamen Mieters zu entledigen. Der Vermieter schuldet in diesen Fällen dem Mieter dann den Ersatz des gesamten Schadens. Dazu gehören z.B. die Kosten des Umzugs, Anzeigenkosten, Maklerkosten sowie selbst der "Differenzmietschaden" (Mietkosten der neuen vergleichbaren Wohnung sind höher als bei der alten Wohnung). Insoweit ist für den Vermieter äußerste Vorsicht geboten. Bei vorgetäuschten Eigenbedarf besteht nicht nur die Schadensersatzpflicht gegenüber dem Mieter. Der Vermieter macht sich darüber hinaus wegen Betrug strafbar! Rechtsanwalt Christoph Scharf Quelle: Der Neue Tag vom 13.06.15; Rubrik: Recht im Alltag