Aktuelle Pressemeldung
Flucht in die Sachwerte
Was beim Immobilienkauf zu beachten ist
Die Euro-Schuldenkrise hat eine Flucht in die Sachwerte ausgelöst. Vor allem Immobilien stehen aufgrund ihrer Wertbeständigkeit hoch im Kurs. Die Investitionen in „Betongold“ bescheren der Bau- und Immobilienbranche derzeit deutliche Umsatzsteigerungen. Die ebenfalls zunehmenden Immobilienkäufe führen dazu, dass vielerorts das Angebot an bezahlbaren Wohnungen knapp wird. Beim Kauf einer Immobilie gilt trotzdem der Grundsatz: Nichts überstürzen. Nach Vertragsschluss beim Notar lassen sich Fehler nur selten wieder rückgängig machen.
Während beim BGB-Werkvertrag über einen Neubau bis zu fünf Jahre nach Fertigstellung noch Gewährleistungsansprüche wegen Baumängeln geltend gemacht werden können, sieht es beim Immobilienkauf meist anders aus. Zwar gelten auch hier zunächst gesetzliche Gewährleistungsfristen. Oft wird in notariellen Kaufverträgen über Grundstücke, gebrauchte Häuser sowie Eigentumswohnungen zwischen Verkäufer und Käufer aber ein umfassender Haftungs- und Gewährleistungsausschluss vereinbart. Dies ist grundsätzlich zulässig.
Erkennt der Käufer dann erst später einen Mangel, lassen sich Ansprüche in vielen Fällen nicht mehr durchsetzen. Nur wenn dem Verkäufer beim Vertragsabschluss ein Mangel bekannt ist und er diesen arglistig verschweigt, ist der Gewährleistungsausschluss unwirksam. Diese Arglist des Verkäufers muss der Käufer in einem eventuellen Rechtsstreit beweisen, was sich nicht selten schwierig gestaltet.
Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollte eine Immobilien deshalb niemals ohne eingehende Besichtigung erworben werden. Der Zustand der Fassade, des Eingangsbereichs und des Treppenhauses sind erste wichtige Indikatoren. In der Wohnung ist ein besonderes Augenmerk auf Feuchtigkeitsspuren an Decken und Wänden, Abdichtung der Fenster und die Funktion der Heizung zu richten. Notwendige Reparaturen oder Renovierungsarbeiten wirken sich auf den Wert und damit auf den Kaufpreis aus. Im Zweifel sollte ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen eingeholt werden.
Vor einem Immobilienkauf müssen die dazugehörigen Unterlagen wie Mietverträge, Grundsteuerbescheide oder Wohnflächenberechnungen geprüft werden. Auch darf eine Kontrolle des Grundbuches nicht fehlen, um eingetragene Lasten oder Grundpfandrechte zu erkennen. Ebenfalls von großer Bedeutung sind Teilungserklärungen, Hausordnungen sowie Protokolle von Eigentümerversammlungen. Hier kann eine frühzeitige Rechtsberatung verhindern, dass die berühmte „Katze im Sack“ erworben wird.
Von Bedeutung ist auch, dass man die besonderen Rechte und Pflichten kennt, die mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung verbunden sind. Nach den Vorschriften des BGB sind Grundstücke untrennbar mit den darauf errichteten Immobilien verbunden, so dass an Gebäuden und Wohnungen zunächst kein selbständiges Eigentum bestehen kann. Erst später wurde der Begriff des Wohnungseigentums entwickelt. Hierunter versteht man das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Haus.
Das Sondereigentum steht nur dem Eigentümer selbst zu und ist auf seine Wohnräume bzw. Geschäftsräume beschränkt. Die anderen Einrichtungen des Hauses, die dem allgemeinen Gebrauch dienen, stehen dagegen im Miteigentum der Hauseigentümer, im sogenannten Gemeinschaftseigentum. Hieraus folgen zahlreiche Sonderregelungen im Gesetz, zum Beispiel die Notwendigkeit von Eigentümerversammlungen und die Bestellung eines Verwalters. Sinnvoll ist es, wenn man sich bereits vor dem Immobilienkauf ein Bild von der jeweiligen Eigentümergemeinschaft macht, damit man sich mit der neuen Wohnung nicht gleichzeitig streitfreudige Wohnungsnachbarn einkauft. RA Andreas Holz Quelle: Der Neue Tag, 17.03.2012, Rubrik: Recht im Alltag