Aktuelle Pressemeldung
Abrisskündigung oder Mieterschutz?
Wann kann der Eigentümer/Investor ein Mietverhältnis kündigen bei beabsichtigtem Gebäudeabriss?
Der Mieter wird durch das Gesetz vor grundlosen Kündigungen des Vermieters geschützt. Neben der Eigenbedarfskündigung und der Kündigung wegen Mietverfehlungen spielt die sog. Verwertungskündigung für den Eigentümer eines Gebäudes eine zunehmend größere Rolle. Der Bundesgerichtshof hat in einer neueren Entscheidung vom 28.01.09 - VIII ZR 8/08 hierzu Leitzsätze aufgestellt, die eine solche Abrisskündigung des Investors erleichtern, und diesem einen Neubau statt nur eine Sanierung ermöglichen. § 573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB lässt eine Kündigung zu, wenn durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert, und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Der BGH lässt eine Abrisskündigung dann zu, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. Es komme, so die Rechtsprechung, darauf an, das grundsätzliche Bestandsinteresse des Mieters in der bisherigen Wohnung abzuwägen, gegenüber dem Verwertungsinteresse des Eigentümers. Im konkreten Fall bestand eine geschätzte Restlebensdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren. Der Mieter hatte den Standpunkt vertreten, es sei hier eine Sanierung ausreichend bei Fortbestand des Mietverhältnisses. Demgegenüber hatte der Vermieter sich darauf berufen, dass erhebliche Renovierungskosten auf ihn zukämen, die zwischenzeitlich von der Energieeinsparverordnung vorgeschriebenen Nachrüstungsmaßnahmen durchzuführen seien, letztlich eine Vollsanierung, um eine Grundrissgestaltung nach heutigen Bedürfnissen und einer Ausstattung nach heutigen Anforderungen zu erreichen. Dem folgte der BGH, und billigte die Abrisskündigung, um den Investor einen vollständigen Neubau zu ermöglichen: Dem Eigentümer sei allgemein ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abzusprechen eine angesichts des sanierungsbedürftigen Gebäudezustands gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigentums alsbald und nicht erst bei vollständigen Verbrauch der bisherigen Bausubstanz zu realisieren. Dem Investor könne nicht vorgeworfen werden das Grundstück zu einem günstigen Preis erworben zu haben bereits mit der Erwartung, den Bestand abzureißen, einen Neubau zu errichten, und anschließend zu verkaufen, mit erheblichen Gewinn. Dass der Voreigentümer über viele Jahre keine Investitionen in das Grundstück getätigt habe, und deshalb ein solcher Zustand bewusst herbeigeführt würde, mache die Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich.
Damit hat der BGH Eigentümern und Investoren klare Grundsätze an die Hand gegeben, und das Risiko von Abrisskündigungen kalkulierbar gemacht. Der Mieterschutz erscheint hierbei noch ausreichend berücksichtigt. Sogenannte, vor allem in Großstädten immer wieder zu beklagende "Zwangsentmietungen" durch Schikane etc., dürften dadurch in der Rechtspraxis abnehmen. Frühe kompetente Beratung zur Beurteilung der Aussichten von Kündigung bzw. Mieterschutz ist für Vermieter und Mieter dringend zu empfehlen. Letztendlich entscheidet ein Richter immer nur den konkreten Einzelfall. RA Dr. Burkhard Schulze Quelle: Der Neue Tag vom 19.06.2010, Rubrik: Recht im Alltag