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Rechte und Pflichten bei Modernisierung von Mietwohnungen
Die Modernisierung von vermieteten Wohnungen spielt gerade unter dem Aspekt des Klima- und Umweltschutzes eine große Rolle. Häufig handelt es sich um bauliche Maßnahmen, die zu einer Senkung des Energieverbrauches oder zu einer Verbesserung des Schallschutzes führen sollen. Aber auch der Einbau von Bädern und Duschen, die Verbesserung des Wohnungszuschnitts oder der Anbau eines neuen Balkons fallen unter den Begriff der Modernisierung.
Das Gesetz sieht hier für Mieter und Vermieter diverse Rechte und Pflichten vor. Es gilt zunächst der Grundsatz, dass der Mieter Modernisierungen dulden muss. Ausnahmen gibt es, wenn durch die Duldung für den Mieter und seine Familie oder für andere Angehörige seines Haushalts eine unzumutbare Härte entsteht. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die Wohnung durch die Maßnahme grundlegend verändert wird oder wenn eine extreme Erhöhung der Miete droht. Letzteres kann jedoch nicht als Härte geltend gemacht werden, wenn das Objekt durch die Modernisierung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand gebracht wird. „Allgemein üblich“ ist dabei laut Rechtsprechung ein Zustand, der bei mindestens zwei Drittel aller Wohnungen gleichen Alters in der jeweiligen Region angetroffen wird.
Im Gegenzug werden dem Vermieter Informationspflichten auferlegt. So hat er dem Mieter drei Monate vor Durchführung der Modernisierung in Textform deren Beginn, den voraussichtlichen Umfang der Modernisierung, die wahrscheinliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen. Verstößt der Vermieter gegen seine Informationspflichten, verliert er jedoch nicht seinen Anspruch auf Mieterhöhung. Diesen in der Praxis weit verbreiteten Irrtum hat jetzt auch der Bundesgerichtshof (BGH) beseitigt (BGH-Urteil vom 2.3.2011, Az. VIII ZR 164/10). Die Ankündigungspflicht solle es dem Mieter lediglich ermöglichen, sich auf die Bauarbeiten einzustellen, betonten die Richter. Die Befugnis des Vermieters, die Kosten der Modernisierung auf den Mieter umzulegen, solle dadurch nicht eingeschränkt werden.
Der Mieter hat nach erfolgter Ankündigung der Modernisierung ein Sonderkündigungsrecht. Außerdem kann er einen angemessenen Ersatz für die Unannehmlichkeiten verlangen, die ihm während der Modernisierung seiner Mietwohnung entstehen. Der Vermieter wiederum darf nach einer Modernisierung die Miete erhöhen. Dabei kann er sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren oder 11 Prozent des Modernisierungsaufwandes pro Jahr auf die Miete umlegen.
Kosten sind selbst dann umlagefähig, wenn sie nicht durch Beauftragung eines Handwerkers entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen vom Vermieter erstatten lässt. Dies geht aus einem BGH-Urteil vom 30.3.2011 hervor (Az. VIII ZR 173/10). Der Vermieter kündigte den Einbau von neuen Wasserzählern an. Die Mieter mussten deshalb die Küche neu tapezieren und verlangten ihre Aufwendungen vom Vermieter. Dieser zahlte und legte die Kosten auf die Miete um. Die Mieter weigerten sich, die Erhöhung zu zahlen. Der BGH gab dem Vermieter Recht. Entscheidend sei allein, dass der Vermieter den finanziellen Aufwand im Rahmen der Modernisierung tatsächlich getragen habe, so die Richter. RA Andreas Holz Quelle: Der Neue Tag vom 18.06.2011, Rubrik: Recht im Alltag